Få tilbud på borettslagsprosjekter

Rehabilitering av borettslag

Å rehabilitere borettslaget er et stort prosjekt - usikker på hvor du skal starte? På Mittanbud kan du få tilbud fra flere dyktige og seriøse håndverkere som tar ditt prosjekt fra A til Å.

Få tilbud fra flere bedrifter

Kom i gang med rehabiliteringen av borettslaget

Alle borettslag og sameier må fra tid til annen gjennomgå ulike renoveringsprosjekter. Det kan være rehabilitering av fasaden, nye rør, oppussing av bad, nytt tak eller balkonger. Siden styreverv i borettslag og sameier er frivillig, vil den faglige kompetansen også variere. Uavhengig av størrelsen på prosjektet så anbefaler vi å få inn en erfaren prosjektleder og fagfolk som kan hjelpe til med kostnadsoverslag, oppfølging av entreprenører og sikre at prosjektet ferdigstilles.

Hva skal gjøres i borettslaget?

Om du skal foreta en totalrehabilitering av fasaden, skifte rørsystem eller bygge balkong, får du på denne siden råd om hva du bør tenke på før og under oppussingen. Samtidig gir vi deg mulighet til å innhente tilbud fra flere håndverkere.

Fasadeoppussing er ofte omfattende og krever høy faglig kompetanse på flere områder. Dårlig vedlikehold er ofte årsaken til at fasader får unødvendige og store skader. Arbeid som blir utført på en god og riktig måte vil vare lenge, beskytte eiendommen og generelt styrke vedlikeholdsøkonomien i borettslaget. Å endre fasade og yttervegger kan inkludere å etterisolere, rehabilitere, tilbakeføre eller endre fasadekledning.

Et krevende fasadearbeid må utføres med riktig type materiale som er tilpasset det aktuelle underlaget. Arbeidet er ofte veldig omfattende og krever et tett samarbeid mellom malere, snekkere og murere. Utvendige fasader er blant de største malertekniske utfordringene for alle murere og malere.
Les mer om fasadeendring her.

Å skifte tak er en essensiell del av vedlikeholdsarbeidet for bygårder og leilighetsbygg i borettslag og sameier dersom taket er i dårlig forfatning. Hvis du venter for lenge med å bytte tak, kan lekkasjer oppstå, noe som kan gjøre det hele mye dyrere og i verste fall farlig for beboerne. Det kan være farlig fordi vann kan skade elektriske apparater og brann kan oppstå. Dyrere blir det fordi du kan måtte komme til å bytte ut mye mer enn du hadde planlagt, pluss at du må betale for elektrikerarbeid.
Her kan du lese mer om å legge nytt tak.

Er vann- og avløpsrørene i borettslaget eller sameiet mer enn 30-40 år gamle, kan tiden være moden for rørfornying eller utskiftning. Jobben med å renovere gamle rør har tradisjonelt vært forbundet med store og omfattende prosjekt. I dag finnes det heldigvis alternativ til utskiftning av avløpsrør som er både raskere, billigere og mindre ubeleilig for beboerne.


Hvis borettslaget eller sameiet skal renovere avløpsrørene i bygget, er rørfornying et godt alternativ til rørutskiftning. Ved rørfornying installeres nye rør eller foringer på innsiden av de gamle. Dette skjer uten inngrep i selve bygningsmassen. Rørfornying er både raskere og ryddigere enn rørutskiftning, som ofte innebærer riving og graving. Det er også en billigere prosess, fordi den er mindre arbeidskrevende. For å vite om rørfornying er et alternativ som egner seg for deres borettslag eller sameie, bør dere starte med å la en fagperson foreta en inspeksjon av dagens røranlegg.

Midlertidig toalett og baderomsløsninger


Husk også å ha de praktiske utfordringene i bakhodet under en slik stor renovering. Det er selvfølgelig alltid noen praktiske utfordringer knyttet til rehabilitering også. Er det snakk om omfattende endringer, kan arbeidet på hver leilighet kanskje vare fire til seks uker. Da sier det seg selv at det er nødvendig å ha planlagt godt på forhånd, og legge til rette for provisoriske toalett og bad i prosjektperioden. Her kan du lese mer om renovering av bad.

Skal dere utføre rehabilitering med endringer, utvidelser eller innglassing av balkonger er det søknadspliktig. Søknaden skal dokumenteres i samsvar med krav i plan- og bygningsloven med forskrifter og forestås av en ansvarlig søker. Mye av bebyggelsen i Oslo fra ulike perioder har høy estetisk og kulturhistorisk verdi. Kommunens oppgave er å imøtekomme søkernes ønske, så lenge det ikke går på bekostning av uteromskvalitet, lys eller arkitektoniske og bygningshistoriske verdier.

Balkongenes størrelse er av stor betydning for fasadeuttrykket. Dybden påvirker ikke bare opplevelsen av fasaden, men også lysforhold til underliggende rom og krav til bærekonstruksjon. Balkongenes lengde bør heller ikke dominere fasaden for mye. Utforming, dimensjonering, innfesting, materialbruk, detaljering og valg av farger må velges på bakgrunn av den eksisterende bygningen og det uterommet balkongen blir en del av. Ved rehabilitering av balkonger bør man i størst mulig grad videreføre eksisterende materialbruk.

Et borettslag kan spare mye på å skifte ut vinduer og dører. Varmetapet fra eldre vinduer og dører kan utgjøre over 40 % av bygningens totale varmetap gjennom ytre flater. Vinduer og dører som er mer enn 20 år gamle bør vurderes å skiftes ut.

U-verdien angir hvor god varmeisolasjonen i vinduet er. Jo lavere U-verdien er, dess bedre er varmeisoleringen. Korrekt U-verdi får man kun ved å måle over hele produktet, og ikke bare på glassoverflaten. For best isoleringsevne anbefaler Enova lavenergivinduer med U-verdi 1,0 eller lavere. Eldre vinduer med enkelt, vanlig glass har en U-verdi på rundt 5,0. Ved en fasadeoppussing bør man ta med i vurderingen om man skal skifte ut eldre vinduer og dører samtidig. Det er mindre arbeidskrevende å bytte vinduer når man først er i gang med annet arbeid. I tillegg så får man verdistigning og en bedre energimerking på bygningen.

Garasjeanlegg kan ofte ha skader i betong og armeringsjern pga. veisalt, forurensning, fukt og vanninntrengning. Ved kjøring inn og ut av garasjeanlegget fører bilene med seg saltholdig snø og vann som suges opp i betongkonstruksjonen lengst ned mot gulvet, og forårsaker skader. Årsaken til at mange garasjeanlegg trenger større rehabilitering er bla. at frem til tidlig 80-tallet var det lov å tilsette kloridholdige salter i betongen for at den skulle herdes raskere. Dette har ført til at armeringen blir spist opp av rust/korrosjon.

Husk god planlegging og forarbeid

Når du skal gjennomføre fasadeendring, lønner det seg med godt forarbeid. Om arbeidet omfatter rehabilitering, kan det være lurt å få et bilde av bygningens alder og stand.

En enkel sjekkliste du kan følge

  • Når ble siste endringer utført; for eksempel vinduene skiftet sist, taket lagt eller bygget isolert?
  • Hvilken stand er fasaden i? Dersom bygget er av murpuss, se etter sprekker, avskalling og misfarging. Det samme gjelder teglstein, i tillegg til saltutslag eller erodert og oppsmuldret mørtel mellom steinene. Med andre ord, få et bilde av fasadens nåværende stand.
  • Trengs det rehabilitering, eller holder det med vedlikeholdsarbeid?
  • Krever arbeidet leie av stillas?

Informer nærmeste naboer.
Fasadeendring kan være et omfattende prosjekt som påvirker nærmeste naboer. Få tidlig oversikt om det kreves nabovarsel, og kontakt naboene i god tid, og få signatur på mottatt varsel.


Borettslagets eller sameiets vedlikeholdsansvar

Den øverste myndigheten i et sameie utøves av sameiermøtet. De kan ta beslutninger om utbygging og påbygging, salg og kjøp.
Det er vanlig at borettslaget har ansvar for:

  • Vedlikehold av bjelkelag og bærende konstruksjoner
  • Vedlikehold av felles rør og ledninger
  • Vedlikehold av bygning utvendig
  • Fellesareal
  • Skifte av vinduer og ytterdører til boligene
  • Kabelnett for TV og/eller Internett
  • Elektroniske ledninger til sikringsskap
  • Rør fram til stoppekran og vannlås. Både ytre og innvendige.
  • Vedlikehold eller reparasjon av innvendige skader som f.eks. lekkasje fra tak

Slik velger du riktig håndverker

å pusse opp eller oppgradere borettslag kreve en del koordinering, og det kan derfor lønne seg å velge et firma som har kapasitet til å utføre jobben etter planlagt tid. Her er noen tips til hvordan borettslaget bør gå frem for å sikre at oppdraget blir utført til riktig tid og av profesjonelle håndverkere

Bedriften og håndverkeren du velger til å gjøre jobben er viktig for sluttresultatet. Håndverkeren burde ha relevant erfaring og visse sertifiseringer for å sikre at resultatet blir optimalt. Sjekk bedriftenes profilsider på Mittanbud.no. Her kan du sjekke evalueringer fra tidligere kunder, sertifiseringer, om de er en mesterbedrift og lignende.

Du bør alltid vurdere tilbud fra flere leverandører. Husk at det billigste ikke alltid er det beste. Vurder derimot pris opp mot kvalitet. Be også om at eventuelle ekstrakostnader spesifiseres i tilbudet.

Skriv alltid kontrakt for jobben du vil ha gjort. Les guide til hvordan du kan opprette Mittanbuds digitale kontrakt mellom deg og bedrift. De fleste firmaer tilbyr garanti på tetthet og inventar - kontroller at denne garantien er gjort rede for.

Pass på at alt er klart til bruk når du betaler. Be også alltid om sluttdokumentasjon på arbeidet som er utført. Du har også krav på FDV-instruks (forvaltning, drift og vedlikehold), som helt enkelt er en perm med en bruksanvisning for det nye tilbygget eller påbygget ditt.

Ikke glem oppussingsforsikring

Utbygging og oppussing er ofte en stor økonomisk investering, og heldigvis går det som regel bra. En sjelden gang kan det dessverre galt, og da er det godt å være forsikret. Med oppussingsforsikring fra Mittanbud og Tryg Forsikring slipper du å bekymre deg. Vi hjelper deg og tar ansvar for å rette opp det som går galt. Les mer om vår oppussingsforsikring.