Pusse opp badet? Dette er oppgavene dine som byggherre

Dine oppgaver som byggherre

Som byggherre på et baderomsprosjekt er det viktig at du er engasjert gjennom hele prosessen. Dette betyr at du må gjøre skikkelige forberedelser i forkant, og at du tar valg basert på god planlegging og grundige undersøkelser.

Du må være tydelig på hvordan du ønsker at ting skal være når du snakker med entreprenøren, og være tilgjengelig når spørsmål og ulike vurderingssaker oppstår underveis.

Det er mange valg som skal tas under et oppussings- eller byggeprosjekt. Forarbeid og planlegging i forkant er den beste måten å unngå å bli overveldet på, og gjør det enklere å oppnå det resultatet du vil ha.

Vær engasjert og sett deg inn i prosjektet

Det er enkelt å finne entreprenører som tar ansvaret for gjennomføringen av hele prosjektet, slik at du ikke trenger å bekymre deg for hver lille detalj.

Likevel kan du ikke være helt fraværende eller fraskrive deg ansvar under gjennomføringen av prosjektet. Dersom du ikke er engasjert i oppussingen eller byggingen vil du heller ikke ende opp med akkurat det resultatet du ønsker deg.

I planleggingsfasen er det viktig å sjekke om det er noen andre du må ta kontakt med før prosjektet begynner. Dersom du for eksempel bor i leilighet må du på forhånd undersøke med styret i sameiet eller borettslaget hvilke regler som gjelder dersom du ønsker å gjøre endringer i planløsning og røropplegg.

Om du bor i hus og skal gjøre endringer som påvirker boligens fasade, for eksempel sette inn et nytt vindu, kan dette medføre at du må varsle berørte naboer.

Prosjekttiden vil bli påvirket av bestillingstid på fliser og møbler. Slike materialer bør derfor bestilles tidlig. Dersom entreprenøren blir gående å vente på innredning og fliser, kan tiden raskt trekke ut og kostnadene øke. Det samme gjelder dersom arbeidet er søkepliktig.

Sørg for å ha alle tillatelser på plass før prosjektstart. Som byggherre er det viktig at du har oversikt over hvilke fagområder som er involvert i prosjektet. Dette er blant annet viktig for å klare å følge prosjektets fremdrift og utvikling.

Spar på all skriftlig kommunikasjon og dokumentasjon fra oppussingen

Samle all skriftlig kommunikasjon, og sørg for at du mottar dokumentasjon på jobben som gjøres og materialene som er brukt. Et nyoppusset bad skal alltid avleveres med det som kalles FDV-dokumentasjon, en bruksanvisning for rommet.

Dette må oppbevares på trygt sted, siden denne informasjonen er svært nyttig dersom det i senere tid oppstår problemer med badet.

Det finnes gode digitale løsninger for oppbevaring av viktig dokumentasjon, som for eksempel Boligmappa. Håndverkerne kan laste opp dokumentasjonen der selv, og mappen følger til enhver tid boligens registrerte eier.

Søknader, tillatelser og dokumentasjon

Å pusse opp badet er ukjent territorium for de fleste, og mange vet ikke om de kan starte prosjektet selv eller må søke til kommunen først.

Søknadsplikten for våtromsarbeid ble opphevet 1. januar 2012. Derfor blir mange bad i dag bygget uten at du trenger å søke til kommunen.

Det er likevel fire viktig unntak som er viktig å være klar over, og som utløser behov for å søke kommunen om tillatelse.

I noen tilfeller vil du være pålagt å få bistand til å utforme og sende inn søknaden på vegne av deg selv. Dette gjøres av en fagperson med ekspertise på feltet, for eksempel en arkitekt, ingeniør eller entreprenør.

Omfanget av prosjektet avgjør om du kan søke selv, for eksempel ved bruksendring av tilleggsdel til hoveddel i boligen, eller om et ansvarlig foretak må søke på dine vegne.

Prosjektet kan også medføre at du må sende nabovarsel før du kan starte. Rådfør deg med entreprenøren din eller andre fagfolk for å sikre at denne prosessen gjøres korrekt.

Merk at selv om du får bistand med søknaden er fortsatt du som eier ansvarlig for egen bolig, og du må selv påse at nødvendige tillatelser er på plass. Tillatelsene må alltid være mottatt før du starter på arbeidet.

Du står privatrettslig ansvarlig for arbeidet som skal gjennomføres, og må derfor sørge for at kvaliteten er på plass. Dermed er det ekstra viktig å skrive en god kontrakt med entreprenøren din.

Dersom du oppfyller ett eller flere av unntakene over og må søke til kommunen, bør du beregne minimum tre uker med saksbehandlingstid. Kostnaden for behandling av søknaden varierer fra kommune til kommune, men ligger gjerne et sted mellom 1 500 og 3 500 kroner.

Dersom søknaden skal utformes av et ansvarlig foretak, for eksempel entreprenør eller arkitekt, vil det også påløpe timekostnader knyttet til papirarbeidet. Det er lurt å bli enig om denne prisen på forhånd.

Utfyllende og korrekt dokumentasjon er viktig

Dersom du mangler tilstrekkelig dokumentasjon på arbeidet som er utført på badet ditt, kan du oppleve større økonomiske tap. Dette kan for eksempel skje enten ved salg av boligen senere, eller dersom det oppstår et problem og forsikringsselskapet ikke dekker utbedring av skaden.

Fra 1. januar 2022 kommer det nye endringer i avhendingsloven, som stiller strengere krav til boligselgere. Boligen kan ikke lenger "selges som den er", og det vil stille høyere krav til grundige tilstandsrapporter og dokumentasjon på utført arbeid. Formålet med endringen av loven er å gjøre kjøp og salg av bolig tryggere.

Et nyoppusset bad skal alltid avleveres med en såkalt FDV-dokumentasjon, en bruksanvisning for rommet. FDV-dokumentasjon er lovpålagt dokumentasjon for et bygg som inneholder produkter som skal forvaltes, driftes eller vedlikeholdes i løpet av byggets levetid.

Dokumentasjonen du mottar fra entreprenøren eller andre fagpersoner vil fortelle hvilke materialer og leverandører som er benyttet, og hvordan badet skal brukes og vedlikeholdes for å sikre full funksjonalitet i hele rommets levetid.

Hva dokumentasjonen inneholder avhenger naturlig nok av hva som er utført og avtalt. Det er den som kjøper og leverer materialer og innredning som normalt har ansvaret for at tilstrekkelig dokumentasjon følger med inventaret.

Dersom du har inngått avtale med entreprenøren om å selv kjøpe inn materialer må du sørge for å få med den nødvendige dokumentasjonen, på samme måte som dersom entreprenøren hadde gjort innkjøpene.

Mangelfull dokumentasjon kan koste deg dyrt

Dersom du mangler dokumentasjon for arbeidet som er utført og materiell som er kjøpt inn, vil det særlig kunne få innvirkning hvis du skal selge boligen senere. Mangel på dokumentasjon vil blant annet innebære at takstfolk ikke vil sette lavere enn tilstandsgrad 2 på badet, i henhold til NS-3600 (Norske Standarder).

Skalaene for tilstandsgrad går fra 0 til 3. Karakteren 0 betyr feilfritt, mens karakteren 2 indikerer et sterkt slitt bad med kort gjenværende brukstid. 3 betyr at badet har alvorlige feil og mangler som må utbedres.

En tilstandsgrad 2 på et nyoppusset bad betyr at boligens verdi synker, og du kan mest sannsynlig regne med at oppussingen ikke vil lønne seg ved salg.

Avtal gjerne med entreprenøren din eller fagpersonene du benytter at de skal ta bilder underveis i prosessen for å dokumentere arbeidet underveis, og særlig av de delene av arbeidet som er skjult når badet står ferdig. Dette bør legges inn i FDV-dokumentasjonen.

En annen viktig årsak til at du som eier bør ha tilgang til all relevant dokumentasjon, er at det kan være vanskelig å vite hvordan overflater og utstyr skal rengjøres og vedlikeholdes. Feil rengjøringsmidler kan føre til at overflater blir skjoldete, mattes ned og mister sin resistens mot fukt og smuss.

For din egen del er det lurt å spare på alle bruksanvisninger og ikke kaste kvitteringer. Det er anbefalt å samle all dokumentasjon enten i en mappe eller digitalt. Husk at dokumentasjonen følger boligen ved et eierskifte, og skal da overdras fra selger til kjøper på overtakelse.