Skal du bygge hybel eller utleiedel?

Ikke slurv med det formelle når du bygger hybel eller utleiedel

Det er ikke uten grunn at mange ønsker å bygge en hybel eller utleiedel i boligen. Ikke bare er det økonomisk gunstig, det kan også øke verdien på boligen betydelig.

Det er imidlertid en del krav og retningslinjer som det er viktig at du er klar over før du går i gang med et slikt prosjekt. Bygger du ikke i henhold til disse kravene risikerer du at hybelen eller utleiedelen din ikke blir godkjent, og du kan bli ilagt bøter og risikerer å bli saksøkt av leietakeren – rett og slett fordi du da har utsatt vedkommende for ukjent risiko. Med andre ord er det viktig at du har det formelle på plass når du bygger for å leie ut.

Et nøkkelbegrep når vi snakker om å tilrettelegge for hybel eller utleiedel i egen bolig er godkjent for varig opphold. Dette betyr at delen du leier ut må være godkjent av kommunen til bruken du leier ut for.

Sagt på en annen måte: Skal du leie ut kjelleren, loftet, deler av garasjen eller en annen del av boligen til noen som skal bo der på fast basis, må rommene være godkjent for varig opphold av kommunen.

Dersom den delen av boligen du skal leie ut ikke er godkjent for varig opphold, kan du i utgangspunktet heller ikke leie den ut. Da må du i så fall oppgradere rommene i henhold til gjeldende regler og deretter søke om bruksendring.

Hvilke krav som stilles for at et rom skal godkjennes for varig opphold og hvordan du søker om bruksendring kan du lese om lengre ned i denne veilederen.

Hva er forskjellen på en hybel og utleiedel?

Før vi går nærmere inn på hvilke krav som stilles til utleiedelen og hva som må til for at et rom skal godkjennes for varig opphold, skal vi se nærmere på forskjellen på en hybel og en godkjent utleiedel.

Hvilken type utleiedel du velger å bygge vil nemlig kunne påvirke verdien på boligen din, og hvor mye du kan få i leieinntekter.

En hybel er den enkleste formen for utleiedel, og derfor også den formen som krever minst tilpasninger i boligen. En hybel utgjør en del av hovedboligen og er knyttet til resten av boligen med en gjennomgang mellom enhetene – som oftest er dette en låst dør.

Det er ingen formelle krav til en hybel utover det at rommene i hybelen må være godkjent for det de skal brukes til.

En hybel består gjerne av et kjøkken, bad og oppholdsrom eller soverom. Men det er også mulig å lage en hybel der oppholdsrom, soverom og kjøkken eksempelvis er i ett og samme rom.

De fleste hybler har eget bad, men det er i prinsippet mulig å leie ut en hybel hvor leietaker deler bad med beboerne i hovedboligen.

Det eneste tekniske kravet til en hybel er at den har tilstrekkelig med rømningsvei og at rommene som leies ut er godkjent for tiltenkt bruk. En hybel regnes ikke som en selvstendig boenhet og heller ikke som en godkjent utleiedel.

Derfor vil du ikke kunne forvente en stor verdiøkning på huset dersom du bygger en hybel. Den økonomiske gevinsten vil dermed kun komme fra leieinntekter.

Den andre formen for utleiedel er det vi ofte omtaler som godkjent utleiedel. Det vil si en utleieenhet som har alle hovedfunksjoner til en bolig, det vil si oppholdsrom, soveplass, bad og kjøkken, og som ikke har gjennomgang til hovedboligen og er fysisk adskilt fra øvrige enheter.

Der en hybel ses på som en del av hovedboligen, anses en godkjent utleiedel som en selvstendig boenhet – med de kravene det følger.

En godkjent utleiedel er dermed en selvstendig boenhet med egen inngang, kjøkken, bad, oppholdsrom og et eller flere soverom. Da utleiedelen regnes som en selvstendig boenhet er det også krav om at enheten skal ha egen vannmåler og eget elektrisk anlegg med sikringsskap. I noen tilfeller er det også krav om uteplass og egen oppstillingsplass til bil.

En godkjent utleiedel vil påvirke verdien av boligen din positivt. Avhengig av hvor i landet du bor, sier vi gjerne at kostnadene ved å bygge en godkjent utleiedel er tjent inn i form av en verdiøkning på boligen i løpet av fem år.

Søke om bruksendring

Uavhengig om du bygger en hybel eller en selvstendig boenhet som er godkjent som utleiedel, må du søke om bruksendring til kommunen dersom byggeprosjektet ditt medfører bruksendring av et eller flere rom i boligen.

Direktorat for Byggkvalitet (DiBK) definerer en bruksendring som når du endrer bruken av et rom fra én tillatt bruk til en annen.

Med hoveddel mener DiBK de rommene som du bruker til å bo og som du oppholder deg i, samt ganger og trapper mellom hoveddeler. Eksempler på dette kan være: bad, stue gang og kjøkken.

En tilleggsdel er andre deler av boligen som ikke er ment som oppholdsrom. Eksempelvis kryploft, bod og andre oppbevaringsrom.

Er du fortsatt usikker på hva som utløser krav om bruksendring anbefaler vi at du tar kontakt med et godkjent foretak. Selv om du kan søke om bruksendring selv, anbefaler vi alltid at du får hjelp av fagfolk til denne delen av prosjektet. På den måten sikrer du at søknaden er korrekt fylt ut og at prosjektet holder seg innenfor gjeldende krav og regler.

Utgangspunktet for å få en bruksendring godkjent er kravene til oppholdsrom i TEK17, som tar for seg takhøyde, vindu, lys, krav om universell utforming, isolasjon og lignende krav.

Det er mulig å søke kommunen om dispensasjon fra dette regelverket, men du kan ikke forvente å få det godkjent.

Direktorat for Byggkvalitet har en veileder for bruksendring som vi anbefaler at du sjekker ut dersom du er usikker på hva som skal til for å få godkjent en bruksendring på et rom.

Mange som skal bygge en hybel eller utleiedel og som må søke om bruksendring på ett eller flere rom, lurer på om de må varsle naboen før de går i gang med arbeidet. Svaret på dette er nei, såfremt du kun gjør innvendig arbeid.

Hvor kan jeg bygge hybel eller utleiedel?

Hvor i boligen det egner seg best å bygge en utleiedel, og ikke minst hvor stor utleiedel du kan bygge, avhenger selvfølgelig av størrelsen og utformingen på boligen din.

Det er likevel fire steder i en bolig som skiller seg ut som de mest egnede stedene for å bygge en hybel eller utleiedel.

Har du en kjeller eller en underetasje i boligen, har du mest sannsynlig også gode muligheter for å bygge en hybel eller utleiedel. For å kunne leie ut kjelleren som hybel er det den generelle regelen at rommene må være godkjent for varig opphold, mens det er forskriftene for selvstendige boenheter i TEK17 som gjelder dersom du ønsker å få godkjent kjelleren som utleiedel.

Dette innebærer at enheten har alle hovedfunksjonene til en bolig, som oppholdsrom, soveplass, bad og kjøkken, samt egen inngang og at den er fysisk adskilt fra øvrige enheter.

De store kostnadsdriverne for utbygging av utleiedel i kjelleren er bad, kjøkken og eventuelt pigging av gulvet dersom det er nødvendig for å få tilstrekkelig med takhøyde. Elektrisitet kan også være en betydelig kostnad, men her vil tilstanden på eksisterende elektrisk anlegg og kjelleren ha mye å si.

Hvor stor utleiedel du kan bygge avhenger naturligvis av størrelsen på boligen, men på generell basis kan de fleste som bygger en utleiedel i kjelleren bygge en enhet som er et sted mellom 30 og 70 kvadratmeter.

Et tips når du bygger utleiedel i kjelleren er å ikke gjøre om absolutt hele underetasjen til en utleiedel. Ofte er det smart å la en liten del av etasjen høre til selve hovedboligen. Da har du fortsatt mulighet til å bruke underetasjen som oppbevaringsrom – samtidig som du kan få inn leieinntekter. Boliger med utleiedel i underetasjen er generelt mer attraktive enn boliger uten utleiedel. Er utleiedelen i tillegg godkjent for utleie vil verdien på boligen øke betydelig.

Det er mulig å etablere en utleiedel som et tilbygg på eksisterende bolig, og da gjerne som en del av hovedetasjen. Dersom du velger å lage en dør mellom tilbygget og hovedboligen vil utleiedelen regnes som en hybel.

Velger du derimot å lage egen inngang, sørger for at tilbygget har alle hovedfunksjonene til en bolig, at alle rom er bygget i henhold til TEK17, og at tilbygget er fysisk adskilt fra hovedenheten (uten mulighet for gjennomgang), vil du mest sannsynlig få utleiedelen godkjent for utleie.

Å bygge et tilbygg vil i utgangspunktet være en betydelig større kostnad enn for eksempel å bygge om og bruksendre en kjeller fra råkjeller til boenhet. Et tilbygg er et prosjekt som ofte vil kreve at du involverer en arkitekt og flere håndverkere innen ulike fagfelt, da det blant annet må graves og støpes ny grunnmur.

På samme måte som at en godkjent utleiedel i en kjeller øker verdien på boligen din, vil et tilbygg som er godkjent for utleie naturligvis også øke verdien på boligen.

Det er også mulig å etablere en utleiedel i hovedetasjen ved å bygge om en eksisterende del av etasjen. Skal denne delen godkjennes for utleiedel må det også her etableres en enhet med alle hovedfunksjoner for bolig på plass, eget inngangsparti, pluss fysisk skille fra resten av boligen.

Med en hybel vil du kunne velge en noe enklere løsning, men det er anbefalt at også denne utleiedelen har egen inngang og består av bad, kjøkken, oppholdsrom og soverom.

En garasje kan være et fint sted for å bygge en utleiedel, men vil i mange tilfeller også være en betydelig økonomisk investering. Den økonomiske fortjenesten på sikt er derimot såpass stor at det vil lønne seg å bygge en utleiedel i garasjen dersom du har muligheten til det.

På samme måte som at en utleiedel i kjelleren, i et tilbygg eller på loftet regnes som en del av boligen, regnes også en utleiedel i en garasje som en del av boligen. Inntekter knyttet til utleiedel i garasjen vil derfor også være skattefritt, så fremt du bor i og bruker halvparten av boligens areal eller mer.

Dersom du ønsker å bygge en utleiedel i en garasje som ikke er registrert for varig opphold må du søke om bruksendring. Kravene for å få godkjent en bruksendring av garasjen er akkurat de samme som ellers i boligen. Og skal garasjen endres til å bli godkjent for varig opphold er det de byggtekniske kravene i TEK17 som gjelder.

Å bygge en utleiedel eller hybel i en garasje kan være en kostbar investering. Dette skyldes i hovedsak at de færreste garasjer er tilrettelagt for vann og avløp. Dersom du ønsker å bygge en utleiedel i garasjen må du derfor koble deg på både vann- og avløpsrørene som hører til hovedboligen. Utover det så er det elektrisitet, kjøkken og bad som er de store kostnadsdriverne.

Hybel på loft er et populært valg for mange som ønsker å bygge en hybel eller utleiedel for å spe på med litt ekstra skattefrie inntekter. Den største utfordringen med utleiedel på loftet er å få tilstrekkelig med takhøyde, da kravet er at takhøyden må være minst to meter på det høyeste.

Har du et kryploft fra før, må du trolig heve takkonstruksjonen for å få plass til en utleiedel. Dette gjør prosjektet kostbart og mer omfattende. Har du derimot et loft med tilstrekkelig takhøyde er alt mye enklere.

Kravet om takhøyde i kjeller, hovedetasje, tilbygg og lignende er 2,20 meter på nyere hus og 2,00 meter på hus bygd etter 1. juli 2011, men det er andre krav til loft. Her heter det at det høyeste punktet på loftet må være minst 2 meter, men dette er ikke et et gjennomgående krav. Det sies imidlertid at det må være minst 1,90 meter fri høyde fra gulv til tak i minst 60 cm bredde. Dette betyr at man kan få godkjent en utleiedel med skråtak såfremt resten av loftet tilfredsstiller kravene i TEK17.

Dersom du ønsker å gjøre om et loft fra et sted du oppbevarer ting til et oppholdsrom eller en selvstendig boenhet, må du naturligvis søke til kommunen om bruksendring. Kravene til selvstendig boenhet, og dermed en godkjent utleiedel, er som nevnt tidligere i denne veilederen betydelig strengere enn dersom du bare ønsker å få loftet godkjent som oppholdsrom.

Som ellers i boligen er bad, kjøkken og elektrisitet de største kostnadsdriverne dersom du skal bygge utleiedel på loftet. Mangler du høyde under taket må du også forvente en stor kostnad knyttet til heving av taket og eventuell konstruksjonsendring på huset.

Hvor mye koster det å bygge en hybel eller utleiedel?

Prisen for å bygge en ny hybel eller en utleiedel vil være avhengig av hva som faktisk skal gjøres, hvor du skal bygge og ikke minst, hvilken standard du ønsker at utleiedelen skal ha.

Det er derfor vanskelig å gi et helt nøyaktig prisestimat på hybel- eller utleiedelsprosjekt, for det vil alltid variere basert på omfanget av det som skal utføres. En totalpris på prosjektet kan ende opp med å koste mellom 1 til 2 millioner kroner.

Dersom du forbereder deg godt og planlegger nøye, kan du likevel få gjort mye for noen hundretusen kroner. Sluttkostnaden vil avhenge av hva utgangspunktet ditt er, og valgene du gjør underveis.

Hvor lang tid tar det å bygge hybel eller utleiedel?

Det er ikke enkelt å si med sikkerhet hvor lang tid det tar å bygge en utleiedel, da det avhenger av størrelse på prosjektet og standarden du ønsker.

Deler vi prosjektet i to, i en søknadsdel og en gjennomføringsdel, kan det være litt enklere å komme nærmere en fasit.

Start med å søke om bruksendring. Her trenger du en ansvarlig søker. Dette kan være en entreprenør, men også en arkitekt som lager tegninger av prosjektet. Uansett hva du velger er det greit å være obs på at det må være oppført en utførende bedrift i søknaden.

Når søknaden er sendt inn, må du vente på at den skal behandles av kommunen. Dette tar i gjennomsnitt 3 uker. Når du har fått svar fra kommunen kan du forhåpentligvis kjøre på, hvis søknaden er riktig utført og blir godkjent.

Selve gjennomføringen er vanskeligere å anslå en nøyaktig tidshorisont på, men basert på lignende prosjekter som er utført via Mittanbud XL ser vi at gjennomsnittstiden for prosjektgjennomføring er 8–12 uker, ekskludert søknadstiden og behandlingen hos kommunen.

Mittanbud XL følger opp ditt byggeprosjekt

For at ditt renoverings- eller oppussingsprosjekt skal gå så effektivt og sømløst som mulig, vil det beste være å benytte en totalleverandør med den riktige kompetansen og god erfaring på lignende prosjekter.

Om du registrerer prosjektet ditt på Mittanbud XL, velger vi ut kvalitetssikre bedrifter for deg.

Da trenger du kun å ta stilling til det tilbudet du liker best, uten å måtte tenke på om bedriften arbeider under sertifiserte standarder, har god nok økonomi og riktig fagkunnskap. Våre bedrifter er alltid kvalitetssikret på forhånd.