Skal du bygge hybel eller utleiedel?

Ikke slurv med det formelle når du bygger hybel eller utleiedel

Det er ikke uten grunn at mange ønsker å bygge en hybel eller utleiedel i boligen. Ikke bare er det økonomisk gunstig, det kan også øke verdien på boligen betydelig.

Det er imidlertid en del krav og retningslinjer som det er viktig at du er klar over før du går i gang med et slikt prosjekt. Bygger du ikke i henhold til disse kravene risikerer du at hybelen eller utleiedelen din ikke blir godkjent, og du kan bli ilagt bøter og risikerer å bli saksøkt av leietakeren – rett og slett fordi du da har utsatt vedkommende for ukjent risiko. Med andre ord er det viktig at du har det formelle på plass når du bygger for å leie ut.

Et nøkkelbegrep når vi snakker om å tilrettelegge for hybel eller utleiedel i egen bolig er godkjent for varig opphold. Dette betyr at delen du leier ut må være godkjent av kommunen til bruken du leier ut for.

Sagt på en annen måte: Skal du leie ut kjelleren, loftet, deler av garasjen eller en annen del av boligen til noen som skal bo der på fast basis, må rommene være godkjent for varig opphold av kommunen.

Dersom den delen av boligen du skal leie ut ikke er godkjent for varig opphold, kan du i utgangspunktet heller ikke leie den ut. Da må du i så fall oppgradere rommene i henhold til gjeldende regler og deretter søke om bruksendring.

Hvilke krav som stilles for at et rom skal godkjennes for varig opphold og hvordan du søker om bruksendring kan du lese om lengre ned i denne veilederen.

Hva er forskjellen på en hybel og utleiedel?

Før vi går nærmere inn på hvilke krav som stilles til utleiedelen og hva som må til for at et rom skal godkjennes for varig opphold, skal vi se nærmere på forskjellen på en hybel og en godkjent utleiedel.

Hvilken type utleiedel du velger å bygge vil nemlig kunne påvirke verdien på boligen din, og hvor mye du kan få i leieinntekter.

En hybel er den enkleste formen for utleiedel, og derfor også den formen som krever minst tilpasninger i boligen. En hybel utgjør en del av hovedboligen og er knyttet til resten av boligen med en gjennomgang mellom enhetene – som oftest er dette en låst dør.

Det er ingen formelle krav til en hybel utover det at rommene i hybelen må være godkjent for det de skal brukes til.

En hybel består gjerne av et kjøkken, bad og oppholdsrom eller soverom. Men det er også mulig å lage en hybel der oppholdsrom, soverom og kjøkken eksempelvis er i ett og samme rom.

De fleste hybler har eget bad, men det er i prinsippet mulig å leie ut en hybel hvor leietaker deler bad med beboerne i hovedboligen.

Det eneste tekniske kravet til en hybel er at den har tilstrekkelig med rømningsvei og at rommene som leies ut er godkjent for tiltenkt bruk. En hybel regnes ikke som en selvstendig boenhet og heller ikke som en godkjent utleiedel.

Derfor vil du ikke kunne forvente en stor verdiøkning på huset dersom du bygger en hybel. Den økonomiske gevinsten vil dermed kun komme fra leieinntekter.

Den andre formen for utleiedel er det vi ofte omtaler som godkjent utleiedel. Det vil si en utleieenhet som har alle hovedfunksjoner til en bolig, det vil si oppholdsrom, soveplass, bad og kjøkken, og som ikke har gjennomgang til hovedboligen og er fysisk adskilt fra øvrige enheter.

Der en hybel ses på som en del av hovedboligen, anses en godkjent utleiedel som en selvstendig boenhet – med de kravene det følger.

En godkjent utleiedel er dermed en selvstendig boenhet med egen inngang, kjøkken, bad, oppholdsrom og et eller flere soverom. Da utleiedelen regnes som en selvstendig boenhet er det også krav om at enheten skal ha egen vannmåler og eget elektrisk anlegg med sikringsskap. I noen tilfeller er det også krav om uteplass og egen oppstillingsplass til bil.

En godkjent utleiedel vil påvirke verdien av boligen din positivt. Avhengig av hvor i landet du bor, sier vi gjerne at kostnadene ved å bygge en godkjent utleiedel er tjent inn i form av en verdiøkning på boligen i løpet av fem år.

Søke om bruksendring

Uavhengig om du bygger en hybel eller en selvstendig boenhet som er godkjent som utleiedel, må du søke om bruksendring til kommunen dersom byggeprosjektet ditt medfører bruksendring av et eller flere rom i boligen.

Direktorat for Byggkvalitet (DiBK) definerer en bruksendring som når du endrer bruken av et rom fra én tillatt bruk til en annen.

Med hoveddel mener DiBK de rommene som du bruker til å bo og som du oppholder deg i, samt ganger og trapper mellom hoveddeler. Eksempler på dette kan være: bad, stue gang og kjøkken.

En tilleggsdel er andre deler av boligen som ikke er ment som oppholdsrom. Eksempelvis kryploft, bod og andre oppbevaringsrom.

Er du fortsatt usikker på hva som utløser krav om bruksendring anbefaler vi at du tar kontakt med et godkjent foretak. Selv om du kan søke om bruksendring selv, anbefaler vi alltid at du får hjelp av fagfolk til denne delen av prosjektet. På den måten sikrer du at søknaden er korrekt fylt ut og at prosjektet holder seg innenfor gjeldende krav og regler.

Utgangspunktet for å få en bruksendring godkjent er kravene til oppholdsrom i TEK17, som tar for seg takhøyde, vindu, lys, krav om universell utforming, isolasjon og lignende krav.

Det er mulig å søke kommunen om dispensasjon fra dette regelverket, men du kan ikke forvente å få det godkjent.

Direktorat for Byggkvalitet har en veileder for bruksendring som vi anbefaler at du sjekker ut dersom du er usikker på hva som skal til for å få godkjent en bruksendring på et rom.

Mange som skal bygge en hybel eller utleiedel og som må søke om bruksendring på ett eller flere rom, lurer på om de må varsle naboen før de går i gang med arbeidet. Svaret på dette er nei, såfremt du kun gjør innvendig arbeid.

Hvor kan jeg bygge hybel eller utleiedel?

Hvor i boligen det egner seg best å bygge en utleiedel, og ikke minst hvor stor utleiedel du kan bygge, avhenger selvfølgelig av størrelsen og utformingen på boligen din.

Det er likevel fire steder i en bolig som skiller seg ut som de mest egnede stedene for å bygge en hybel eller utleiedel.

Har du en kjeller eller en underetasje i boligen, har du mest sannsynlig også gode muligheter for å bygge en hybel eller utleiedel. For å kunne leie ut kjelleren som hybel er det den generelle regelen at rommene må være godkjent for varig opphold, mens det er forskriftene for selvstendige boenheter i TEK17 som gjelder dersom du ønsker å få godkjent kjelleren som utleiedel.

Dette innebærer at enheten har alle hovedfunksjonene til en bolig, som oppholdsrom, soveplass, bad og kjøkken, samt egen inngang og at den er fysisk adskilt fra øvrige enheter.

De store kostnadsdriverne for utbygging av utleiedel i kjelleren er bad, kjøkken og eventuelt pigging av gulvet dersom det er nødvendig for å få tilstrekkelig med takhøyde. Elektrisitet kan også være en betydelig kostnad, men her vil tilstanden på eksisterende elektrisk anlegg og kjelleren ha mye å si.

Hvor stor utleiedel du kan bygge avhenger naturligvis av størrelsen på boligen, men på generell basis kan de fleste som bygger en utleiedel i kjelleren bygge en enhet som er et sted mellom 30 og 70 kvadratmeter.

Et tips når du bygger utleiedel i kjelleren er å ikke gjøre om absolutt hele underetasjen til en utleiedel. Ofte er det smart å la en liten del av etasjen høre til selve hovedboligen. Da har du fortsatt mulighet til å bruke underetasjen som oppbevaringsrom – samtidig som du kan få inn leieinntekter. Boliger med utleiedel i underetasjen er generelt mer attraktive enn boliger uten utleiedel. Er utleiedelen i tillegg godkjent for utleie vil verdien på boligen øke betydelig.

Det er mulig å etablere en utleiedel som et tilbygg på eksisterende bolig, og da gjerne som en del av hovedetasjen. Dersom du velger å lage en dør mellom tilbygget og hovedboligen vil utleiedelen regnes som en hybel.

Velger du derimot å lage egen inngang, sørger for at tilbygget har alle hovedfunksjonene til en bolig, at alle rom er bygget i henhold til TEK17, og at tilbygget er fysisk adskilt fra hovedenheten (uten mulighet for gjennomgang), vil du mest sannsynlig få utleiedelen godkjent for utleie.

Å bygge et tilbygg vil i utgangspunktet være en betydelig større kostnad enn for eksempel å bygge om og bruksendre en kjeller fra råkjeller til boenhet. Et tilbygg er et prosjekt som ofte vil kreve at du involverer en arkitekt og flere håndverkere innen ulike fagfelt, da det blant annet må graves og støpes ny grunnmur.

På samme måte som at en godkjent utleiedel i en kjeller øker verdien på boligen din, vil et tilbygg som er godkjent for utleie naturligvis også øke verdien på boligen.

Det er også mulig å etablere en utleiedel i hovedetasjen ved å bygge om en eksisterende del av etasjen. Skal denne delen godkjennes for utleiedel må det også her etableres en enhet med alle hovedfunksjoner for bolig på plass, eget inngangsparti, pluss fysisk skille fra resten av boligen.

Med en hybel vil du kunne velge en noe enklere løsning, men det er anbefalt at også denne utleiedelen har egen inngang og består av bad, kjøkken, oppholdsrom og soverom.

En garasje kan være et fint sted for å bygge en utleiedel, men vil i mange tilfeller også være en betydelig økonomisk investering. Den økonomiske fortjenesten på sikt er derimot såpass stor at det vil lønne seg å bygge en utleiedel i garasjen dersom du har muligheten til det.

På samme måte som at en utleiedel i kjelleren, i et tilbygg eller på loftet regnes som en del av boligen, regnes også en utleiedel i en garasje som en del av boligen. Inntekter knyttet til utleiedel i garasjen vil derfor også være skattefritt, så fremt du bor i og bruker halvparten av boligens areal eller mer.

Dersom du ønsker å bygge en utleiedel i en garasje som ikke er registrert for varig opphold må du søke om bruksendring. Kravene for å få godkjent en bruksendring av garasjen er akkurat de samme som ellers i boligen. Og skal garasjen endres til å bli godkjent for varig opphold er det de byggtekniske kravene i TEK17 som gjelder.

Å bygge en utleiedel eller hybel i en garasje kan være en kostbar investering. Dette skyldes i hovedsak at de færreste garasjer er tilrettelagt for vann og avløp. Dersom du ønsker å bygge en utleiedel i garasjen må du derfor koble deg på både vann- og avløpsrørene som hører til hovedboligen. Utover det så er det elektrisitet, kjøkken og bad som er de store kostnadsdriverne.

Hybel på loft er et populært valg for mange som ønsker å bygge en hybel eller utleiedel for å spe på med litt ekstra skattefrie inntekter. Den største utfordringen med utleiedel på loftet er å få tilstrekkelig med takhøyde, da kravet er at takhøyden må være minst to meter på det høyeste.

Har du et kryploft fra før, må du trolig heve takkonstruksjonen for å få plass til en utleiedel. Dette gjør prosjektet kostbart og mer omfattende. Har du derimot et loft med tilstrekkelig takhøyde er alt mye enklere.

Kravet om takhøyde i kjeller, hovedetasje, tilbygg og lignende er 2,20 meter på nyere hus og 2,00 meter på hus bygd etter 1. juli 2011, men det er andre krav til loft. Her heter det at det høyeste punktet på loftet må være minst 2 meter, men dette er ikke et et gjennomgående krav. Det sies imidlertid at det må være minst 1,90 meter fri høyde fra gulv til tak i minst 60 cm bredde. Dette betyr at man kan få godkjent en utleiedel med skråtak såfremt resten av loftet tilfredsstiller kravene i TEK17.

Dersom du ønsker å gjøre om et loft fra et sted du oppbevarer ting til et oppholdsrom eller en selvstendig boenhet, må du naturligvis søke til kommunen om bruksendring. Kravene til selvstendig boenhet, og dermed en godkjent utleiedel, er som nevnt tidligere i denne veilederen betydelig strengere enn dersom du bare ønsker å få loftet godkjent som oppholdsrom.

Som ellers i boligen er bad, kjøkken og elektrisitet de største kostnadsdriverne dersom du skal bygge utleiedel på loftet. Mangler du høyde under taket må du også forvente en stor kostnad knyttet til heving av taket og eventuell konstruksjonsendring på huset.

5 steg for å komme i gang med å bygge utleiedel

Å bygge en hybel eller utleiedel kan på mange måter sammenlignes med å totalrenovere en bolig. Selv om arealet er mindre enn om du totalrenoverer et hus, er prinsippet det samme.

Du skal bygge et bad, bygge et kjøkken, legge opp strøm, sette opp vegger, sette inn vinduer og isolere vegger. I praksis bygger du en minibolig i en eksisterende bolig når du lager en utleiedel.

Vi har laget en enkel oversikt over de fem viktigste stegene for hvordan du kommer i gang med prosjektet ditt, og hvordan du gjennomfører det på tryggest og best mulig måte.

Jo mer gjennomtenkt prosjektet er fra din side, jo enklere er det for utførende bedrift å gjøre en god jobb. Start derfor alltid med å lage en prosjektbeskrivelse av hva du ønsker å få gjort og når du ønsker å få det utført.

Prosjektbeskrivelsen vil trolig endre seg litt etter at du har gjennomført befaringer og fått tips og råd fra bedriftene, men ved å ha en prosjektbeskrivelse fra starten så setter du også hovedpremissene for prosjektet. Ikke minst gjør du det samtidig enklere for bedriftene å prise jobben riktig.

Vi anbefaler å bruke en totalentreprenør på et prosjekt av denne størrelsen en, siden et slikt prosjekt vil involvere mange ulike fagfolk. De fleste totalentreprenører har alle de nødvendige fagfolkene i bedriften, eller har samarbeidsavtaler med andre bedrifter og leverandører som de enkelt kan hente inn til prosjektet ditt.

Når du legger ut jobben på Mittanbud vil du få tilbud fra flere ulike bedrifter, slik at du kan velge den du tenker passer best. Syns du det er vanskelig å finne riktig bedrift og ønsker mer veiledning igjennom hele prosjektet? Da anbefaler vi at du legger ut jobben på Mittanbud XL. Da vil våre veiledere finne kvalifiserte og kvalitetssikrede bedrifter for deg, og du vil ha tilgang til en rådgiver i løpet av hele prosjektet.

Når du har funnet totalentreprenører som du tror kan passe godt til ditt prosjekt bør du avtale befaring. På befaring anbefaler vi at du har med prosjektbeskrivelsen din. Denne kan du også sende til bedriften på forhånd, slik at de får tid til å forberede seg til befaringen.

Under befaringen er det viktig at du noterer, og spør om alt du lurer på. Befaringen vil være utgangspunktet for tilbudet bedriftene kommer med, så hvis du utelater informasjon på dette stadiet vil det kunne slå tilbake på deg på et senere tidspunkt.

Når du skal vurdere tilbudene du får, er det viktig ikke å bare tenke pris. Det er viktig å gå godt overens med bedriften det gjelder, og at du er enig i hva de planlegger å gjøre og hvordan de skal utføre det.

Når du har valgt bedriften som skal utføre prosjektet, er det viktig at du skriver en detaljert og grundig kontrakt. Å bygge en utleiedel medfører gjerne bruk av mange ulike fagfolk, og det er gjerne mange ulike rom som skal renoveres.

Har du en detaljert kontrakt som beskriver hvem som skal gjøre hva og hvor mye de ulike fasene i prosjektet koster, så sikrer du deg også mot eventuelle problemer som skulle oppstå. I en kontrakt er det også viktig å ha med tidsfrister og eventuell dagmulkt dersom prosjektet strekker seg utover tiden dere har avtalt.

Se Forbrukerrådets mal for håndverkerkontrakter her.

En del av arbeidet som utføres i forbindelse med bygging av utleiedel er kravet om dokumentasjon som stilles til bedriften. Dette gjelder i hovedsak dokumentasjon på utført arbeid på det elektriske, og dokumentasjon knyttet til bygging av bad.

Det anbefales likevel at du som kunde dokumenterer så mye som mulig underveis, og gjerne med bilder. Da har du bedre oversikt over hva som blir utført, og noe å referere til dersom det blir uenighet om arbeidet eller om du skal gjøre andre prosjekter senere.

Når prosjektet er ferdig er det viktig at du husker å søke om bruksendring på rommene du har renovert. Å bygge utleiedel medfører gjerne bruksendring på ett eller flere rom i en bolig, og for at dette skal godkjennes må det søkes om til kommunen.

Dette kan bedriften du har valgt gjøre for deg hvis du vil det.

Hvilke fagfolk er involvert?

Bygging av en utleiedel vil potensielt involvere mange ulike fagfolk. Det er mulig å gjøre individuelle avtaler med de ulike håndverksbedriftene innenfor deres spesifikke fagområder, men vi anbefaler alltid å velge en totalentreprenør på prosjekter av denne størrelsen.

Da får du som kunde også en prosjektleder som du kan forholde deg til, og som du kan prate med dersom du har spørsmål eller det oppstår utfordringer underveis.

I noen tilfeller vil det å bygge en utleiedel også inkludere bruk av arkitekt. Dersom du skal bygge en utleiedel i kjelleren kan du også bli nødt til å bruke en maskinentreprenør for å drenere rundt boligen.

Alle utleiedeler, uansett om det er hybel eller godkjent utleiedel, må naturligvis ha et gulv. Størrelsen på en hybel eller utleiedel ligger som regel et sted mellom 30 og 80 kvm, så det er ikke enorme flater som skal dekkes.

Når vi snakker om vegger, så snakker vi om den synlige delen av veggen, altså delen av veggen som vender inn i huset.

Her er det mest vanlig å velge mellom klassisk panel, panelplater eller gipsplater, men det er også mulig å velge både mur, flis og mikrosement. Gips og panel er det billigste alternativet, mens flis, avhengig av hvilken type flis du kjøper, er det dyreste.

Her kan du i hovedsak velge mellom tre alternativer: takplater, gipsplater og panel. Takplater kan være strukturerte, malte, lakkerte eller trukket med vinyl eller plastfolie.

Med gipsplater får du et slett tak som må sparkles i skjøtene mellom platene, men med en god håndverker vil du få et veldig jevnt og fint resultat. Panel er det mer tradisjonelle valget.

Det kan leveres i både gran, furu og MDF, og du kan velge mellom flere ulike bredder og strukturer.

Badet er det mest kompliserte rommet i en utleiedel, og trolig også det mest kostbare. Vi har laget en egen veileder til badet som tar for seg alt du må vite når du skal bygge et bad.

Men kort fortalt er det mulig å lage både «billige» og dyre bad, litt avhengig av hvilke materialer du går for. Med materiell til bad mener vi i hovedsak innredning som skap, toalett, speil, badekar og lignende, samt fliser.

Utvalget er enormt både innenfor baderomsinventar og fliser, og du kan få kjøpt alt fra de rimeligste alternativene på butikker som Right Price Tiles og Megaflis, til mer eksklusive varianter hos spesialbutikker.

Belysning i en utleiedel er viktig, og mulighetene mange. Valgene du tar med tanke på belysning vil påvirke totalkostnadene. Her kan du velge mellom innfelte spotter, vanlige taklamper eller stå- og bordlamper – for å nevne noen av alternativene.

Går du for spotter i taket bør dette gjøres i forbindelse med at taket skal skiftes, slik at du får det som kalles et skjult anlegg. Spottene er ikke nødvendigvis så dyre og de holder lenge, men arbeidet med å få det installert er til gjengjeld større enn kun å installere et par lampepunkter i taket.

Å sette opp et kjøkken i en utleiedel er akkurat like mye jobb som å sette opp et kjøkken ellers i huset. Valgene er også akkurat de samme. Når du skal velge et kjøkken har du enormt mange muligheter.

Du kan velge mellom ulike kjøkkenprodusenter, som igjen har et stort utvalg av fronter, benkeplater og andre løsninger, og du kan også velge mellom hundrevis av ulike hvitevarer – fra de rimeligste variantene til de mer eksklusive og dyre.

Hvordan skal du varme opp utleiedelen? Også her har du flere alternativer å velge mellom:

Hvor mye koster det å bygge en hybel eller utleiedel?

Prisen for å bygge en ny hybel eller en utleiedel vil være avhengig av hva som faktisk skal gjøres, hvor du skal bygge og ikke minst, hvilken standard du ønsker at utleiedelen skal ha.

Det er derfor vanskelig å gi et helt nøyaktig prisestimat på hybel- eller utleiedelsprosjekt, for det vil alltid variere basert på omfanget av det som skal utføres. En totalpris på prosjektet kan ende opp med å koste mellom 1 til 2 millioner kroner.

Dersom du forbereder deg godt og planlegger nøye, kan du likevel få gjort mye for noen hundretusen kroner. Sluttkostnaden vil avhenge av hva utgangspunktet ditt er, og valgene du gjør underveis.

Hvor lang tid tar det å bygge hybel eller utleiedel?

Det er ikke enkelt å si med sikkerhet hvor lang tid det tar å bygge en utleiedel, da det avhenger av størrelse på prosjektet og standarden du ønsker.

Deler vi prosjektet i to, i en søknadsdel og en gjennomføringsdel, kan det være litt enklere å komme nærmere en fasit.

Start med å søke om bruksendring. Her trenger du en ansvarlig søker. Dette kan være en entreprenør, men også en arkitekt som lager tegninger av prosjektet. Uansett hva du velger er det greit å være obs på at det må være oppført en utførende bedrift i søknaden.

Når søknaden er sendt inn, må du vente på at den skal behandles av kommunen. Dette tar i gjennomsnitt 3 uker. Når du har fått svar fra kommunen kan du forhåpentligvis kjøre på, hvis søknaden er riktig utført og blir godkjent.

Selve gjennomføringen er vanskeligere å anslå en nøyaktig tidshorisont på, men basert på lignende prosjekter som er utført via Mittanbud XL ser vi at gjennomsnittstiden for prosjektgjennomføring er 8–12 uker, ekskludert søknadstiden og behandlingen hos kommunen.

Mittanbud XL følger opp ditt byggeprosjekt

For at ditt renoverings- eller oppussingsprosjekt skal gå så effektivt og sømløst som mulig, vil det beste være å benytte en totalleverandør med den riktige kompetansen og god erfaring på lignende prosjekter.

Om du registrerer prosjektet ditt på Mittanbud XL, velger vi ut kvalitetssikre bedrifter for deg.

Da trenger du kun å ta stilling til det tilbudet du liker best, uten å måtte tenke på om bedriften arbeider under sertifiserte standarder, har god nok økonomi og riktig fagkunnskap. Våre bedrifter er alltid kvalitetssikret på forhånd.