Hvem gjør hva i en byggesak?

Felles for de fleste store bygge- og oppussingsprosjekter er at du må søke til kommunen om godkjenning. I Norge forholder vi oss alle til Plan- og Bygningsloven, og byggesaksforskriften.

Den er gjeldende for alle byggesøknader i Norge, og foretaket som står som ansvarlig søker på din byggesøknad plikter å forholde seg til denne.

Videre i artikkelen vil vi definere og forklare de viktigste og vanligste rollene som deltar i en byggeprosess. Dette kan hjelpe med å øke din forståelse for gjennomføring av byggeprosjekter, i tillegg til å hjelpe deg å organisere ditt prosjekt mest mulig effektivt.

Arkitekt

Dersom du skal utføre et større prosjekt på boligen din, eller kanskje bygge helt nytt, vil det være en god idé å bruke en arkitekt. En arkitekt hjelper deg gjennom hele byggeprosessen, og kjenner godt til alle relevante lover og krav som vil stilles til ditt prosjekt.

En arkitekt vil også sørge for at løsningene blir akkurat slik du ønsker, og tilpasset dine behov. Mange profesjonelle entreprenører vil kreve at kunden har fått bistand av arkitekt før de setter i gang, for å sikre at løsningene som ønskes er realiserbare.

På større prosjekter som innebærer konstruksjonsendringer er det naturlig å bruke en arkitekt. En arkitekt kan bistå deg med alt fra mindre endringer som ombygging og tilbygg, til planlegging og gjennomføring av et nybygg. Arkitekten vil sikre at både selve bygget og grunnen det står på tåler endringene.

I Småhusregisteret har Norske Arkitekters Landsforbund (NAL) en oversikt over arkitekter som jobber spesielt med privathus. En arkitekt kan i tillegg til å tegne og foreslå nye gode løsninger, også hjelpe deg gjennom en søknadsprosess med kommunen.

Arkitekten bistår da i rollen som ansvarlig søker, og vil være en faglig ressurs for deg gjennom hele prosjektet. Tegningene fra arkitekten må være så omfattende som mulig, slik at anbudene fra de forskjellige entreprenørene blir så nøyaktige som mulig.

Tegningene må både vise overordnet hvordan prosjektet skal se ut, men også detaljer som viser entreprenøren hvordan det skal utformes. Fra arkitekten får du snittegninger, fasadetegninger, plantegninger og tegninger som viser byggets plassering på tomten med hensyn til terreng.

Dersom det er usikkerhet rundt byggets eksisterende konstruksjon og bæring, vil en arkitekt også kunne hjelpe deg med å komme i kontakt med en byggingeniør eller statiker.

Prosjektleder

En prosjektleder kan hjelpe deg med å koordinere hele prosjektet, og sikre at utføringen blir så effektiv som mulig. Dersom du skal benytte en prosjektleder anbefaler vi å inkludere denne så tidlig som mulig i prosjektet. Det bør også være en person eller et firma med inngående kunnskap og erfaring om tilsvarende prosjekter.

Fordeler med en prosjektansvarlig er at hele prosessen går mye smidigere. Du slipper koordineringen med de forskjellige håndverkerne og leverandørene, og sitter ikke alene med risikoen dersom noe går galt.

Følg opp prosjektlederen ved å ha jevnlige avstemningsmøter med byggefirma for å sjekke at alt går etter planen. Når prosjektet er ferdigstilt skal det avholdes en sluttbefaring med entreprenøren. Da er det også fornuftig å ta med prosjektlederen.

Under befaringen er det viktig å sjekke at alt arbeidet er gjort i henhold til det som ble avtalt, både innvendig og utvendig. Ved eventuell overtagelse tar du også over ansvaret. Finner dere mangler eller feil bør dette dokumenteres og signeres av begge parter.

Geotekniker

Dersom du ikke er sikker på hva fundamentet under huset ditt tåler, eller hva grunnen består av, kan det være en god idé å rådføre seg med en geotekniker før du setter i gang et byggeprosjekt. Dersom grunnen under huset ikke tåler det nye planlagte tilbygget eller garasjen din kan det få uheldige utfall senere.

Om du vet at du uansett må utføre grunnarbeid før du skal bygge nytt eller før du skal rehabilitere en grunnmur, vil det være naturlig å engasjere en geotekniker. Grunnarbeid kan innebære graving, planering, sprenging, pigging og drenering.

Tiltakshaver (tidligere kalt byggherre)

Tiltakshaveren (som vi tidligere kalte byggherre) er den som eier prosjektet. En tiltakshaver kan være alt fra en privatperson til en bedrift, men fellesnevneren er at det er tiltakshaver som har bestilt prosjektet og som skal sitte igjen med sluttresultatet.

Tiltakshaver trenger ikke være den som eier selve tomten eller grunnen prosjektet skal gjennomføres på, men det er den som er ansvarlig for gjennomføringen av prosjektet.

Tiltakshaver har ansvaret for at prosjektet utføres i henhold til gjeldende regelverk, i tillegg til at det er tiltakshaver som er rettslig ansvarlig dersom noe går galt i løpet av prosjektet. Tiltakshaver må benytte riktig fagkompetanse, og dette er årsaken til at vi anbefaler å bruke fagfolk til å spre ansvaret i prosjektet.

Tiltakshaver kan fordele ansvaret i prosjektet ved å for eksempel benytte et firma til å være ansvarlig søker til kommunen. I tillegg til en ansvarlig søker, gjerne et arkitektfirma, vil tiltakshaver måtte finne en bedrift til å være ansvarlig utførende.

Dette er de som utfører det faktiske prosjektet. Ulike prosjekter stiller ulike krav til hvilke særskilte kvalifikasjonskrav de ansvarlig firmaene må ha.

Kommunen

Hver kommune i Norge er en ansvarlig plan- og bygningsmyndighet. Kommunene skal legge til rette for god, stabil og fornuftig utvikling, samtidig som de skal sørge for en helhetlig areal- og ressursdisponering blant sine innbyggere.

Ulike kommuner kan ha forskjellige regler for hva som er tillatt i byggesaker, og derfor må du alltid undersøke hva som er tillatt i den spesifikke kommunen prosjektet skal utføres i. De fleste kommuner har gode veiledere, og god beskrivelse av hvilke regler du må forholde deg til. Dette finner du på kommunens nettsider.

Det er kommunen som behandler byggesøknader, og som dermed sikrer at prosjektene som skal utføres er i tråd med den overordnede planen for utvikling i kommunen. Behandlingstid i kommunen varierer fra kommune til kommune, men du bør beregne minst tre uker for de mindre prosjektene.

For større prosjekter kan det ta opptil flere måneder, spesielt dersom du blir bedt om å gjøre endringer på søknaden.

Ansvarlig søker

En ansvarlig søker er den som sender inn søknaden til kommunen, og som dermed tar ansvaret for at all relevant informasjon er inkludert i søknaden og at det planlagte prosjektet følger angitte lover og regler.

En ansvarlig søker vil i de fleste tilfeller enten være tiltakshaver selv, et ingeniør- eller arkitektfirma eller et firma som spesialiserer seg på byggesøknader.

Ansvarlig søker er ikke ansvarlig for selve utførelsen av arbeidet, men derimot for det administrative. Et vellykket byggeprosjekt starter med en grundig ansvarlig søker. Dersom det oppstår utfordringer med søknaden hos kommunen vil dette ta mye tid.

Det er derfor vel verdt å bruke en ansvarlig søker som har god kompetanse med byggesøknader, og som jobber effektivt. Ansvarlig søker skal i tillegg til å utforme og følge opp byggesøknaden, følge opp at de ulike rollene i selve utførelsen følger opp sine ansvarsområder, og at arbeidet blir utført av aktører med ansvarsrett.

Prosjekterende

For at et større byggeprosjekt kan sette i gang, må det kunne dokumenteres at arbeidet er prosjektert. Dette innebærer at det er utarbeidet detaljerte tegninger og beregninger, med korrekte dimensjoner.

Dette arbeidet er viktig for å sikre at alt gjøres på trygg og forskriftsmessig måte. I mange tilfeller vil prosjekterende og ansvarlig utførende være samme firma.

Ansvarlig utførende

Firmaet som er ansvarlig utførende er entreprenøren eller håndverkerfirmaet som utfører selve prosjektet. De sørger for at prosjektet utføres i henhold til den prosjekterte planen.

Ansvarlig utførende har ansvar for at arbeidet utføres etter tegningene som er godkjent hos kommunen, i tillegg til at lover og regler i plan- og bygningsloven opprettholdes. Det er også ansvarlig utførende som har ansvaret for sikkerheten på byggeplassen.

Ansvarlig kontrollerende

Avslutningsvis vil større byggeprosjekter ferdigstilles med en uavhengig kontroll. Dette gjøres av en ansvarlig kontrollerende som er uavhengig av de som har gjennomført prosjektet.

Det skal kontrolleres at sluttresultatet stemmer med det som var prosjektert, at alt er korrekt dokumentert, samt at prosjektet er i tråd med de tillatelser som er gitt og kravene som ble stilt.

For de virkelig store prosjektene kan du ha to ansvarlig kontrollerende: En for å kontrollere prosjekteringen, og en annen for å kontrollere utførelsen.